Met regelmaat worden wij gevraagd om te adviseren tussen partijen die discussiëren omtrent het eigendom van een perceel grond. Illustratief is het voorbeeld van de buurman die een strook grond naast zijn woning in gebruik heeft genomen en dit bij zijn tuin heeft getrokken of eigenaar van een stuk grond die constateert dat de buurman over de erfgrens een schuur of uitbouw heeft geplaatst. In 2017 heeft de Hoge Raad zich in een overweging uitgelaten welke mogelijkheden er bestaan tegen dergelijke vormen van landjepik. De gevolgen van dat arrest zijn nog steeds relevant!

Op 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad zich in een arrest gebogen over de vraag of een perceel grond, dat volgens kadastrale gegevens haar eigendom was van de gemeente en door verjaring eigendom geworden van de eigenaar van het aangrenzend perceel. De buurman had een perceel van 400m2 van de gemeente omheind en al lange tijd in gebruik genomen. 

De gemeente vorderde in de procedure beëindiging (ontruiming) van het (onrechtmatige) gebruik door de eigenaar van het naburige perceel. De buurman stelde zich op het standpunt dat hij door verjaring (20 jaar) de strook grond in eigendom had verkregen en vorderde dat de gemeente zou meewerken aan een notariële vastlegging van die verkrijging.

De Hoge raad oordeelde in dit arrest van 2017 dat de buurman daadwerkelijk door middel van verjaring (artikel 3:105 lid 1 BW) het eigendom van het bewuste perceel heeft verkregen. Volgens de Hoge Raad is niet vereist dat de gemeente ook daadwerkelijk kennis had van het feit dat de buurman de grond in bezit heeft genomen, waardoor het bezit van de gemeente teniet was gegaan. Volgens de Hoge Raad was het voldoende dat een en ander naar buiten toe kenbaar was, dus ook voor de gemeente.

Het oordeel van de Hoge Raad is tot dusver niet verrassend, maar de overweging die de Hoge Raad daarbij maakt is wél relevant voor de hedendaagse rechtspraktijk. Waarom?

De Hoge Raad overweegt dat de buurman die de grond van de gemeente te kwader trouw in bezit heeft genomen, wél door de gemeente kan worden aangesproken op grond van een onrechtmatige daad. Een persoon die namelijk een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar (in dit geval de gemeente) onrechtmatig. Uit hoofde van een onrechtmatige daad kan de buurman daarom worden veroordeeld om op grond van artikel 6:103 BW de schade ‘in natura’ te vergoeden door over te gaan tot teruggave van de wederrechtelijk in bezit genomen zaak. Een dergelijke vordering verjaart binnen 5 jaar vanaf het moment dat de gemeente bekend is geraakt met het eigendomsverlies en verjaart in ieder geval 20 jaar vanaf het moment dat de gemeente het eigendom van de grond door verjaring is verloren.

De bewuste uitspraak uit 2017 van de Hoge Raad kunt u hier lezen.

Recentelijk heeft de Hoge Raad zich over dezelfde materie weer moeten buigen en heeft zij haar arrest uit 2017 bekrachtigd. De Hoge Raad bekrachtigt het arrest van het Hof, waarin het Hof oordeelde dat de “buurman” wist en had behoren te weten dat de grond die hij in bezit had genomen niet van hem was. Ook het feit dat de voormalige eigenaar nooit over de situatie had geklaagd doet hier niet aan af. Het feit dat de voormalig eigenaar niet heeft geprotesteerd tegen het planten van coniferen op zijn perceel, doet niets af aan het onrechtmatige karakter van de handelswijze van de buurman. De buurman dient dan ook de grond weer feitelijk terug te leveren aan de oorspronkelijk eigenaar, althans de opvolgers daarvan die de oorspronkelijk grond inmiddels hadden verkregen.

Het arrest van de Hoge Raad van 20 januari 2023 kunt u hier lezen.

De recente uitspraak van de Hoge Raad laat zien dat de uitspraak van de Hoge Raad uit 2017 nog altijd actueel is. Heeft u discussie met bijvoorbeeld de gemeente of een buurman over het eigendom van een perceel grond? Laat u zich dan adviseren.

Mocht u vragen hebben, kunt u contact opnemen met Lennart Hordijk.